房市见闻录 第五十五章 商业地产的思考
更新:11-10 14:25 作者:潘达女士 分类:科幻小说
自从付总那里听出了让自己去商业地产操盘的意思,木槿就把部分心思放到了商业地产的研究上。笔砚阁 www.biyange。com 更多好看小说
商业地产最常见的就是写字楼、公寓和商业综合体。相比于住宅,这些40年产权的项目,销售难度大。主要原因是市场上的人对商业地产不了解,总是将小产权和商业产权混为一谈。
小产权是非法的。客户购买了小产权的房子,只要国家需要用地,小产权房可能随时被拆,而房主只能得到很少的补偿款――毕竟房子归房主必须给予房主一定补偿。
因为小产权项目的开发商没有从国家购买土地,房价没有地皮价格在内房价很低,这就吸引了大批人选择小产权。有需求就有市场,有市场就有人敢冒险!建房的大胆,买房的不明状况,甚至无知者无畏,这就使得小产权最近几年在高额的房价之下供需两旺!
但是,也正是开发商没有支付地皮钱,所以国家一旦需要用地,拆起小产权房毫不手软!不过,购买小产权房子的人大部分都想着:反正被拆的不止我一个!这就是小产权客户典型的侥幸心理。
商业地产是40年产权,大家购买商业地产最大的顾虑就是后期费用太高。商业用水和用电,费用远超民用水电费用。而且,购买商业地产不能落户,解决不了“学区”问题。现如今,人们购买房产,因为成本高昂,越来越注重房产附加的求学、医疗、休闲养生等价值,而非前几年单纯看中房子的居住属性。
不过,商业地产正因以上这些属性,售价相比于住宅比较低。而且,客户购买商业地产不算做房产,再次购房住宅的时候,不受限购政策的限制。也正因为如此,购买商业地产成为不少刚需客户的过渡型住房。这也就是,公寓和商业住宅近两年兴起的原因。
不少地方的开发商为了促进房源销售,一般会将商业水电改为民用水电,把商业地产原本必须缴纳的50的首付,调整为40。有实力的开发商,还会和银行合作,将原本10年的贷款期限调整为15年。
不过,金龙地产在开发区的项目是写字楼。写字楼,本来就是可自住,可投资。自住主要是作为单身公寓,投资是将写字楼转租给办公的公司,或者自住的租客。地方商业地产,有点类似于首都的soho。不知道,写字楼里有多少委屈的身体,和不屈的灵魂……
十一月份,木槿想了解一下z市销售团队整体对商业地产的专业水准,她看了看公司最近几年为z市商业地产做的提报。经过对比,木槿发现,z市的商业地产处于起步阶段,销售不规范,营销方式和手段倾向于住宅地产。客户对商业地产不了解,认知止步于“投资”层面,甚至出现“一铺养三代”和“商铺十套不如住宅一间”的两种极端。木槿有点发愁,商业地产不好操盘啊。
不过,木槿的心思除了放在商业项目上,更多的心思放在了学府苑。学府苑有点像当年的星河湾项目,团队内部有小团体倾向。两派人斗来斗去,互相看不对眼。
于红岩带领的人,与其说是团队,不如说是团伙,匪气十足!听闻,段经理还在学府苑的时候,就被于红岩团队的人气得不轻。在木槿回到z市时,段经理还专门提及于红岩。多年相处的默契,木槿知道,段经理是想让木槿多管教于红岩。算起来,于红岩算是木槿的徒孙呢,不过,当年胡亚也没少吐槽于红岩没有大局意识,漠视规则!
学府苑的另一队,是从锦绣苑项目调过来的张晨带领。张晨目标感强,销售力强,与于红岩不相上下,但是大局观强,管理能力更强。张晨在锦绣苑项目与木槿共事,从内心里敬畏木槿。木槿的到来,让张晨带领的二队精神振奋。考虑到自己的职场规划,木槿决定把张晨培养为学府苑的继任案场负责人。至于于红岩,木槿得想个办法!
木槿从来没有想过,有一天会把手段用在公司内部人身上。于红岩自由散漫,涂改访客登记本的客户来访途径,并对购房客户随意允诺,这在学府苑项目上造成了严重不良后果,风气不正!木槿当然不会把这些问题写到项目周报上,让片区总监汪峰看到。木槿想的是“借力打力”!
片区总监汪峰最近在忙于推动开发商的商业项目合作,来学府苑的次数很多,而且总是一早就来到学府苑接待中心,耐心等待付总。那天一大早,全体人员